fbpx
Immobilienverkauf leicht gemacht

Die Erbauseinandersetzung

Wenn mehrere Personen im Rahmen einer Erbengemeinschaft Erben, wird eine Erbauseinandersetzung nahezu in jedem Fall notwendig. Beim lesen des Wortes "Erbauseinandersetzung" kommt in der Regel nicht gerade Freude auf. Jedoch gilt es in keinem Fall zu vergessen, dass eine Erbauseinandersetzung die Auflösung der Erbengemeinschaft bewirkt, und somit am Ende eine Aufteilung des Vermögens ermöglicht.

1. Die Funktion der Erbauseinandersetzung

Die Funktion einer Erbauseinandersetzung ist je nach Einzelfall und den individuell vorhandenen Nachlassgegenständen sehr unterschiedlich. Eine Art der Erbauseinandersetzung besteht darin, den kompletten Nachlassgegenstand (bei unteilbaren Gegenständen) vor einer Aufteilung unter den Erben zu verkaufen. Zudem besteht in diesem Fall die Möglichkeit das einer der Miterben die kompletten Nachlassgegenstände allein erhält und in Folge dessen die anderen Miterben in der Höhe ihres jeweiligen Erbteils vollständig auszahlt. Bei größeren Familien besteht zudem die Möglichkeit, einzelne Wohnungen unter den Erben aufzuteilen und als Folge dessen eine Eigentümergemeinschaft zu gründen. Gerade bei Immobilien kann sich außerdem die Besonderheit ergeben, dass einzelne Erben mit der Auseinandersetzung nicht einverstanden sind. In einem solchen Fall können einzelne oder auch mehrere Erben beim jeweils für den Landkreis zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Eine sogenannte Teilungsversteigerung endet als Folge dessen wiederum in einer Erbauseinandersetzung. In aller Regel ist eine Teilungsversteigerung jedoch nicht empfehlenswert, weil mit einem niedrigeren Kaufpreis zu rechnen ist. Besser ist es, wenn sich Miterben auf einen freihändigen Verkauf der Immobilie einigen, um den vollen Kaufpreis zu erzielen. Generell ist jedoch zu sagen das im Idealfall sich die Miterben untereinander auf eine der folgenden Möglichkeiten bei der Erbauseinandersetzung einigen:

1. Die Real- oder Naturteilung:

 Es werden alle Nachlassgegenstände im Verhältnis des jeweils bestehenden Erbschaftsanteils unter den Erben aufgeteilt. Die Voraussetzung hierfür ist, dass geeignete Gegenstände zur Verteilung zur Verfügung stehen. Hierbei wird das Erbe aufgeteilt, ohne dass es zwischen den Erben weitere potentielle Ausgleichsansprüche geben kann. Unter Umständen ist es notwendig, einzelne Nachlassgegenstände vorab zu veräußern, um die Werte auf die Erben aufzuteilen.

 

2. Die Realteilung mit Spitzenausgleich

Resultierend einer Erbmasse können bei einem Spitzenausgleich sämtliche Nachlassgegenstände nicht nach einem individuell bestehenden Erbanteil verteilt werden. Insoweit werden einzelne Miterben gegenüber anderen Erben ausgleichspflichtig, weil sie Nachlassgegenstände erhalten, die den Wert ihres Erbteils übersteigen.

 

3. Der Aufkauf/Erwerb der Nachlassgegenstände aller Erbteile durch einen Erben:

Bei diesen beiden Varianten übernimmt jeweils einer der Erben entweder sämtliche der zu Erbenden Nachlassgegenstände oder alle Erbteile der übrigen Beteiligten. Wenn er alle Nachlassgegenstände in sein Eigentum überführt, muss er den Miterben entsprechende Abfindungsbeträge auskehren. Die exakte Höhe der Ausgleichsbeträge richtet sich individuell nach bestehendem Erbteil. Kauft ein Miterbe sämtliche Erbteile auf, gleicht er den Erbteil der übrigen Erben durch den Kaufpreis aus. Dieser wird in der Folge dessen entweder Alleinerbe oder Erbe größerer Anteile.

2. Wann benötigen die Miterben einen Erbauseinandersetzungsvertrag?

Nicht in jedem Fall ist es erforderlich, einen Erbauseinandersetzungsvertrag abzuschließen. Pauschal gesagt empfiehlt es sich jedoch, wenn sich eine Aufteilung des Erbes als zu komplex gestaltet. Dies könnte als Beispiel der Fall sein, wenn gänzlich unterschiedliche Nachlassgegenstände wie Immobilien, Grundstücke, Unternehmensteile und/ oder bewegliches Eigentum zusammen gegeben sind. In aller Fälle kommt einem solchen Fall zur Notwendigkeit des Erbauseinandersetzungsvertrages automatisch aus der Staatlich Festgeschriebenen Verpflichtung, in sich einzelne Vorgänge bei einer Überschreibung notariell und somit von Amtswegen beglaubigen zu lassen. Zudem ist es auch in anderen Fällen sehr vorteilhaft , einen derartigen Vertrag zu abzuschließen, um Klarheiten und Transparenzen zu schaffen sowie zudem spätere potentielle Nachforderungen einzelner Erben zu unterbinden.

3. Was behindert oder schließt eine Erbauseinandersetzung aus?

Der Erblasser kann grundsätzlich in einem Testament bestimmen, dass er eine Erbauseinandersetzung vollständig ausschließt. Den Ausschluss kann er auch auf einzelne Nachlassgegenstände beschränken. Generell gelten Ausschlüsse aus einer Erbauseinandersetzung sogar bis zu 30 Jahre nach Eintreten des Erbfalls und können eine Erbauseinandersetzung erheblich nach Hinten verzögern. Auch weitere Aspekte können dafür sorgen, dass die Erbauseinandersetzung nicht sofort erfolgt. So ist sie beispielsweise erst möglich, wenn sämtliche Nachlassverbindlichkeiten zuvor getilgt wurden. Welche höhe die tatsächlich zu verteilende Erbmasse hat, steht in jedem Fall einzig und allein durch eine Auflösung der Nachlassverbindlichkeiten fest. Darüber hinaus muss auch das sogenannte Aufgebotsverfahren zunächst abgeschlossen sein. In diesem Verfahren werden Nachlassgläubiger dazu aufgefordert, mögliche offene Forderungen gegenüber der Erbschaft anzumelden. Im Normalfall geht man hierbei von einem Zeitraum von sechs Monaten aus. Hinweis: Erbauseinandersetzungen können generell nicht durchgeführt werden, wenn ein Erbe noch nicht geboren ist, oder es um die Gesetzliche Legitimation eines der Erben oder eines Kindes geht. Dies gilt auch wenn durch einen Erblasser errichtete Stiftungen noch nicht vollständig rechtsfähig sind.

4. Wer zahlt die Erbschaftssteuer in einer Erbengemeinschaft?

Wenn alle Miterben einen Erbauseinandersetzungsvertrag abschließen, entstehen dabei Kosten für den Entwurf dieses Vertrages als auch für dessen notarielle Beurkundung. Genaueres zu den Notarkosten lässt sich der Gebührenordnung für Notare entnehmen. Im Schlimmsten Fall kann es durch eine fehlende Einigung bei einer Immobilie zu einer Teilungsversteigerung kommen. Dabei entstehen erhebliche und nicht zu unterschätzende Kosten für das Gerichtliche Verfahren vor dem Amtsgericht.

5. Die Steuerrechtliche Behandlung der Erbauseinandersetzung:

Im Regelfall ist eine Erbauseinandersetzung ein steuerrechtlich vollständig neutraler und damit hinsichtlich des Steuerrechts nicht relevanter Vorgang. Kommen Veräußerungsvorgänge dazu und entstehen Ausgleichsansprüche unter den Miterben, werden sich im Einzelfall steuerrechtlich relevante Vorgänge ergeben.